פסק-דין בתיק ו"ע 44565-02-11

י. בנאי - שופט (בדימוס):

1.         ביום 1.12.1966, נערך ונחתם הסכם בין רשות הפיתוח על ידי מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל" או "המחכיר") לבין המשביר המרכזי, אגודה שיתופית בע"מ (להלן:"המשביר", או "החוכר"). בהתאם להסכם זה החכירה המינהל למשביר נכס הידוע כחלקה 6 בגוש 3805, שברחוב וולפסון 13 בבאר שבע (להלן:"הנכס").

בסעיף 4 להסכם זה, שכותרתו "תקופת החכירה" צוין: "תקופת החכירה היא תקופה מוחלטת של 49 (ארבעים ותשע) שנים. החל מיום 25 בחודש דצמבר שנת 1962 וכלה ביום 24 בחודש ספטמבר שנת 2011.

סעיף 8 להסכם זה, שכותרתו "חידוש החכירה" קובע: "לא יאוחר משנה אחת לפני גמר תקופת החכירה, יהיה החוכר רשאי לבקש מהמחכיר במכתב רשום, חידוש החכירה לתקופה נוספת של ארבעים ותשע (49) שנים (שתקרא להלן :"תקופת החכירה המחודשת"), לפי תנאי חוזה החכירה שיהיו נהוגים אז על ידי חכירת מקרקעין על ידי המחכיר בסביבה למטרת החכירה לפי חוזה זה".

2.         בין המשביר למשיב נתגלעה מחלוקת לגבי מס הרכישה שעל המשביר לשלם בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין (שבח מכירה ורכישה) תשכ"ג - 1963 (להלן:"החוק"). המחלוקת הייתה אם בחישוב שומת הנכס לצרכי המס, יש לקחת בחשבון גם מבנים שבנתה המשביר לאחר כריתת הסכם החכירה. הדיון בעניין זה התברר בפני ועדת הערר, בית המשפט המחוזי ולבסוף גם בבית המשפט העליון בערעור אזרחי 94/72, שפורסם בפסקי דין כרך כ"ז, חלק ראשון עמוד 734 (להלן: "פסק הדין").  בפסק דין זה, שניתן ביום 29.3.1973, דחה בית המשפט העליון את ערעור המשיב וקבע כי אכן  צדקה ועדת הערר וצדק בית המשפט המחוזי כשקבעו כי בהערכת שווי הנכס, לצורך הטלת המס, אין להתחשב בשווי המבנים שנבנו על ידי המשביר. המשביר שילם למשיב מס רכישה, בהתאם לקביעת בית המשפט העליון בתיק הנ"ל.

3.         ביום 12.12.1993 נערך ונחתם הסכם לגבי חכירת הנכס בין המשביר לבין שמי-בר מקרקעין 1993 בע"מ (להלן:"העוררת"). במבוא להסכם זה צוין  שהמשביר מצהירה: "כי מכח חוזה חכירה לדורות מיום 1.12.66 שנעשה בין רשות הפיתוח לבין המשביר .... רשומה המשביר בלישכה כחוכרת לדורות של המקרקעין... לתקופה המסתיימת ביום 24.9.11... ".

בהמשך המבוא צוין עוד: "והואיל וברצון המשביר למכור או להעביר לקונה (העוררת) וברצון הקונה לרכוש ולקבל בהעברה מהמשביר, בהסכמת המינהל את כל זכויותיה של המשביר על פי חוזה החכירה ובגין המקרקעין, כולל את זכויותיה וחובותיה לפי חוזה השכירות...".

בסעיף 4.1 להסכם זה צוין: "בתמורה ובכפיפות לתנאים ולהוראות המפורטים להלן בחוזה זה, מתחייבת המשביר למכור, להעביר ולמסור לקונה, בהסכמת המינהל, את הממכר..." ובסעיף 4.2 להסכם צוין: "בכפיפות לתנאים ולהוראות המפורטים להלן בחוזה זה, מתחייבת הקונה לרכוש ולקבל מהמשביר את הממכר...".

4.         ביום 29.12.93, כלומר כשבועיים לאחר חתימת ההסכם בין המשביר לעוררת, נערך ונחתם חוזה חכירה מהוון בין המינהל למשביר. בסעיף 21 להסכם זה נקבע: "החוכר (הוא המשביר) זכאי להארכת החכירה לתקופה נוספת של ארבעים ותשע (49) שנים... ובתנאי שיודיע למחכיר בתוך 12 חודשים האחרונים שלפני תום תקופת החכירה, על רצונות בהארכתה...".

5.         כשנתיים לאחר כריתת ההסכם שבין המשביר לעוררת וביום 25.1.1995 שלחה העוררת, באמצעות בא כוחה, עו"ד איתי הכהן, מכתב למשיב, בקשר לשומת מס הרכישה שחוייבה בו העוררת לשלם למשיב. בסעיף 8 של מכתב זה צוין: "זכויות שמי בר (העוררת) בנכס הן זכויות חכירה (מהוונות) עד לשנת 2011 בלבד. עם תום תקופת החכירה שמי בר תהא זכאית לחידוש זכויותיה בנכס, בהתאם לתנאים שיהיו נהוגים במינהל... באותה עת....".

6.         ביום 29.12.09 נכרת ונחתם חוזה חכירה בין המינהל לעוררת, שעל פיו רכשה העוררת, על פי האופציה הקנויה לה, את הנכס לתקופת חכירה נוספת של 49 שנים, כלומר מיום 24.9.11, בו הסתיימה תקופת החכירה הראשונה ועד ליום 31.3.2059.

7.         בגין הארכת תקופת החכירה על פי ההסכם הנ"ל מיום 29.12.09, הטיל המשיב על העוררת ודרש תשלום מס רכישה. על כך הגישה העוררת, ביום 28.1.10 השגה, על פי סעיף 87 לחוק. בהשגתה טענה העוררת כי היא מימשה את זכות האופציה, הן זו שהוקנתה בחוזה החכירה המקורי למשביר, והן בחוזה החכירה המהוון שנעשה בין המשביר למינהל ביום 29.12.1993.

8.         ביום 5.6.11 ניתנה החלטת המשיב ובה צוין: "כפי שצויין בחוזה המכר בין המשביר לשמי בר מיום 12.12.1993, שמי בר רכשה את זכויות המשביר מכוח חוזה חכירה לדורות לתקופה המסתיימת ביום 24.9.11. מכאן שהסכם הרכישה בין שמי בר למשביר היה לרכישת יתרת זכויות החכירה בנכס ללא תקופת האופציה. ראוי לציין, כי אין מעמדה זהה לזה של חברת המשביר שכבר בעת הסכם החכירה המקורי, רכשה ומוסתה על כל תקופת החכירה, כולל תקופת האופציה.

עם מימוש האופציה שמי בר, למעשה, רוכשת "נכס חדש" או זכות משפטית חדשה שלא היתה בידיה קודם.

זכות משפטית חדשה זו חייבת בתשלום מס רכישה "אמיתי" המשקף נכונה את שווי הזכות שרכשה (49 שנים נוספות).

בנקודה זו ראוי להדגיש, כי שמי בר הינה "אישיות משפטית נפרדת" מהמשביר.

אשר על כן, היא אינה יכולה להיבנות מהמס ששולם (בגין כל תקופת החכירה כולל תקופת האופציה) על ידי המשביר.

לסיכום, בענייננו, שמי בר לא מוסתה מעולם על תקופת החכירה הנוספת.

"מימוש האופציה" על ידי שמי בר מהווה רכישת זכות משפטית חדשה החייבת במס על ידה".